Calcolatore di mutuo: piano di ammortamento, rata e costo totale

Cambiare valuta non converte alcun importo: i numeri inseriti restano identici, cambiano solo l'etichetta e l'arrotondamento.

Cambiare valuta non converte alcun importo: i numeri inseriti restano identici, cambiano solo l'etichetta e l'arrotondamento.

Un prestito ammortizzabile — la forma più comune di credito immobiliare o personale — si rimborsa con rate che combinano ogni mese una quota di interessi e una quota di capitale. Capire come queste due quote evolvono nel tempo permette di leggere correttamente un'offerta di prestito, valutare l'utilità di un rimborso anticipato e confrontare due proposte bancarie al di là del solo tasso pubblicizzato. Questo calcolatore funziona con la valuta che preferisci; gli esempi numerici qui sotto usano importi astratti (200.000, 300, ecc.) che si applicano qualunque sia l'unità monetaria scelta nel selettore.

La meccanica dell'ammortamento

Un prestito a rate costanti (esclusi i prestiti "bullet") si basa su una regola semplice: la rata totale non cambia da un mese all'altro, ma la sua composizione sì. Ogni mese, la banca calcola gli interessi dovuti sul saldo residuo a quella data, al tasso mensile concordato. Il resto della rata ammortizza capitale. Poiché il saldo residuo diminuisce a ogni pagamento, anche gli interessi del mese successivo diminuiscono — e quindi la quota di capitale rimborsato aumenta di conseguenza, dato che la rata resta fissa.

Ecco perché le primissime rate di un credito a 20 o 25 anni ammortizzano pochissimo capitale: la maggior parte della rata va in interessi. Solo con il passare degli anni la bilancia si inverte.

La formula della rata

La rata M di un prestito a tasso fisso e rate costanti si calcola così:

M = C × t × (1 + t)^n / ((1 + t)^n − 1)

dove C è il capitale preso in prestito, t il tasso di interesse mensile (il tasso annuo diviso per 12) e n il numero totale di rate. Caso particolare: se il tasso è dello 0 %, la formula sopra non è utilizzabile (divisione per zero) e la rata è semplicemente il capitale diviso per il numero di mesi.

Questo calcolatore applica questa formula con importi esatti (nessun arrotondamento in virgola mobile), quindi ricostruisce il piano di ammortamento riga per riga: ogni mese, gli interessi vengono ricalcolati sul saldo residuo reale, non stimati globalmente. L'ultima rata viene corretta per estinguere esattamente il capitale residuo, all'unità più piccola consentita dalla valuta scelta (il centesimo per la maggior parte delle valute, l'unità intera per alcune come il franco CFA o lo yen).

Esempio numerico dettagliato

Prendiamo un prestito di 200.000 su 240 mesi (20 anni) a un tasso annuo del 3,5 % (gli importi sotto sono espressi nell'unità monetaria scelta). Il tasso mensile corrispondente è del 3,5 % ÷ 12, cioè circa lo 0,2917 %.

La rata calcolata è di 1.159,92, costante per tutta la durata. Ecco come si scompone la primissima rata:

Al contrario, nell'ultima rata (mese 240), il saldo residuo è basso: gli interessi rappresentano ormai solo 3,37, e 1.156,41 della rata rimborsano il capitale residuo, che scende allora esattamente a zero.

Sull'intero prestito, il totale degli interessi pagati raggiunge 78.380,66. Il costo totale del credito — rate cumulate, esclusi assicurazione e spese di istruttoria — sale quindi a 278.380,66, per 200.000 presi in prestito inizialmente: qui gli interessi rappresentano poco più di un terzo del capitale preso in prestito.

L'utilità del rimborso anticipato

Aggiungere un rimborso anticipato mensile accelera l'estinzione del debito senza modificare la rata base: questa somma aggiuntiva riduce direttamente il saldo residuo, mese dopo mese, accorciando la durata totale del prestito.

Riprendiamo l'esempio precedente (200.000 al 3,5 % su 240 mesi) e aggiungiamo 300 di rimborso anticipato ogni mese. Il prestito viene estinto in 176 mesi invece di 240 — cioè 64 mesi risparmiati, oltre cinque anni. Gli interessi totali scendono a 55.700,61 invece di 78.380,66, un risparmio di 22.680,05.

Questo effetto è tanto più marcato quanto prima avviene il rimborso anticipato: all'inizio del prestito, il saldo residuo — e quindi gli interessi che genera — è al massimo. Rimborsare 300 in più il primo mese di un prestito di 240 mesi "risparmia" molti più interessi futuri che rimborsare la stessa somma al 200° mese, quando ormai resta poco capitale da finanziare.

Leggere un piano di ammortamento mese per mese

Il piano di ammortamento completo — quello che questo calcolatore produce riga per riga — riporta per ogni rata cinque informazioni: la rata pagata, la quota di interessi, la quota di capitale, un eventuale rimborso anticipato e il saldo residuo dopo il pagamento. Nell'esempio di 200.000 al 3,5 % su 240 mesi, ecco l'evoluzione tra l'inizio e la metà del prestito:

Questo progressivo ribaltamento spiega perché rivendere un immobile o rinegoziare un credito presto nella sua vita lascia poco capitale ammortizzato nonostante anni di rate: la maggior parte del denaro versato nei primi anni serve a pagare interessi, non a diventare proprietari del capitale.

Il tasso usato in questo esempio è un tasso fisso: non varia per tutta la durata del prestito, a differenza di un tasso variabile che segue un indice di riferimento e può far salire o scendere la rata (o la durata). Questo calcolatore simula esclusivamente prestiti a tasso fisso, una forma molto diffusa di credito immobiliare per privati; per un tasso variabile occorrerebbe ricalcolare un nuovo piano a ogni revisione del tasso, partendo dal saldo residuo a quella data come nuovo capitale di partenza.

Costo totale contro rata mensile: non sbagliare il confronto

Due offerte di prestito possono mostrare una rata molto simile pur avendo un costo totale radicalmente diverso. Un prestito con durata più lunga riduce meccanicamente la rata (il capitale è ripartito su più rate), ma genera più interessi cumulati, poiché il saldo residuo resta elevato più a lungo. Al contrario, una durata più breve aumenta la rata ma riduce il costo totale.

Ecco perché questo calcolatore mostra sempre tre cifre distinte — la rata, il totale degli interessi e il costo totale — e propone una modalità di confronto per mettere due offerte fianco a fianco, con la differenza esatta su ciascuno di questi tre indicatori invece di una semplice percentuale di tasso.

Errori frequenti da evitare

Confrontare due prestiti solo in base al tasso nominale. In molti paesi, un tasso annuo effettivo (o equivalente locale) che integra le spese di istruttoria e spesso l'assicurazione funge da indicatore di confronto legale — il tasso nominale da solo non basta.

Dimenticare l'assicurazione del mutuatario nel calcolo del costo reale. Non ammortizza capitale e quindi non compare nel piano di ammortamento vero e proprio, ma si aggiunge interamente al costo totale del credito — e può rappresentare, su 20 anni, una somma considerevole a seconda del profilo del mutuatario.

Sottovalutare l'effetto di una durata più lunga. Allungare un prestito da 15 a 25 anni può ridurre la rata del 30 % o più, ma quasi raddoppiare l'importo totale degli interessi pagati durante la vita del credito.

Ignorare l'impatto del momento in cui si effettua il rimborso anticipato. Come mostrato sopra, 300 rimborsati in anticipo all'inizio di un prestito a 20 anni fanno risparmiare molti più interessi della stessa somma rimborsata alla fine: a parità di importo, prima è sempre meglio.

Confondere la scelta della valuta con la conversione di valuta. Selezionare un'altra valuta in questo calcolatore non converte alcun importo: cambia solo l'unità mostrata e l'arrotondamento applicato (vedi la domanda dedicata nelle domande frequenti qui sotto).

Domande frequenti

Come si calcola la rata mensile di un prestito?
Segue la formula dell'annualità costante: M = C × t × (1+t)^n / ((1+t)^n − 1), dove C è il capitale preso in prestito, t il tasso di interesse mensile (tasso annuo ÷ 12) e n il numero di rate. Per un capitale di 200.000 al 3,5 %/anno su 240 mesi, si ottiene una rata di 1.159,92 (nell'unità monetaria scelta). Questa formula garantisce che la rata resti identica dal primo all'ultimo mese: cambia solo la ripartizione tra interessi e capitale.
Perché la quota di capitale aumenta ogni mese?
Gli interessi di una rata si calcolano sul saldo residuo, che diminuisce a ogni pagamento. Nell'esempio sopra, gli interessi scendono da 583,33 nel primo mese a 3,37 nell'ultimo, mentre la rata resta fissa a 1.159,92: di conseguenza, la quota destinata ad ammortizzare il capitale cresce nella stessa misura, da 576,59 a 1.156,41.
Il rimborso anticipato riduce la rata o la durata?
In questo calcolatore, un rimborso anticipato mensile si aggiunge alla rata normale e riduce direttamente il saldo residuo, il che accorcia la durata del prestito (la rata base resta invariata). Nell'esempio di 200.000 al 3,5 % su 240 mesi, aggiungere 300 al mese estingue il prestito in 176 mesi invece di 240, ovvero 64 mesi (oltre 5 anni) risparmiati.
Quanti interessi permette di risparmiare un rimborso anticipato?
Nello stesso esempio, gli interessi totali scendono da 78.380,66 (senza rimborso anticipato) a 55.700,61 con 300 in più ogni mese, cioè un risparmio di 22.680,05. Il risparmio è tanto maggiore quanto prima avviene il rimborso anticipato, poiché è in quel momento che il saldo residuo — e quindi gli interessi che genera — è più alto.
È possibile simulare un tasso di interesse dello 0 % in questo simulatore?
Sì: quando il tasso annuo è nullo, la formula dell'annualità non viene utilizzata e il calcolatore ripartisce il capitale in modo lineare lungo la durata (rata = capitale ÷ numero di mesi). È il caso di alcuni prestiti agevolati o di prestiti senza interessi tra privati.
L'assicurazione del mutuatario è inclusa nella rata mostrata?
La rata principale (capitale + interessi) viene calcolata separatamente dall'assicurazione del mutuatario. Il campo dell'assicurazione mensile si aggiunge al costo totale del credito senza modificare il calcolo dell'ammortamento in sé (l'assicurazione non ammortizza capitale), rispecchiando la prassi comune di fatturare l'assicurazione a parte nel piano di ammortamento bancario.
Perché confrontare il costo totale invece della sola rata mensile?
Due offerte possono mostrare una rata simile ma un costo totale molto diverso, a seconda del tasso, della durata e delle spese di istruttoria. Un prestito a 25 anni ha una rata più bassa di uno a 15 anni, ma genera interessi cumulati nettamente maggiori. La modalità di confronto di questo calcolatore mostra i due risultati fianco a fianco con la differenza esatta nella tua valuta per ciascun indicatore, non solo in percentuale.
Le spese di istruttoria cambiano il tasso reale del prestito?
Le spese di istruttoria inserite qui si aggiungono al costo totale mostrato, ma non entrano nel calcolo della rata mensile in sé: è un costo una tantum, non un interesse. Per confrontare il costo reale di due offerte con spese diverse, occorre guardare proprio al costo totale (rate cumulate + assicurazione + spese), non solo al tasso nominale pubblicizzato dalla banca.
Questo calcolatore funziona con la mia valuta?
Sì: scegli la tua valuta dal selettore, tra una quarantina di valute comuni (incluse valute senza decimali come il franco CFA o lo yen, o con tre decimali come il dinaro kuwaitiano). Attenzione però: questo calcolatore non converte mai un importo da una valuta a un'altra. Cambiare valuta modifica solo l'unità e l'arrotondamento mostrati: i numeri inseriti restano esattamente identici. Se devi convertire un importo tra due valute, usa prima un servizio di cambio dedicato e poi inserisci qui il risultato.

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